Immer, egal um welchen Anlass es sich handelt:

• Baujahr des Objektes
• Angabe aller Grundstücke (Flur, Flurstücke), die bewertet werden sollen
• Informationen über Instandsetzungen und Modernisierung der letzten 10 - 15 Jahre (Zeitpunkt und Umfang)
• bei Lasten und Beschränkungen (Abt. II des Grundbuchblattes), die diesen Rechten zugrunde liegenden Verträge (Grundakte beim Grundbuchamt)
• Aktueller Grundbuchauszug (Grundbuchamt beim Amtsgericht)
• Aktuelle Flurkarte mit Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Katasteramt)
• Auskunft über evtl. Erschließungsbeiträge, zu leistende Ausbaubeiträge (Gemeinde/Stadtverwaltung)
• Auskunft aus dem Bodenschutzkataster (z.B. SGD-Nord)
• Bauunterlagen wie Grundrisse, Pläne, Schnitte, Baubeschreibungen, Berechnung von Wohn- und Nutzflächen, Berechnung von Bruttogrundfläche/umbauter Raum/ Bruttorauminhalt (eigene Unterlagen, Archiv der Unteren Bauaufsichtsbehörde)
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (Untere Bauaufsichtsbehörde)
• Kaufverträge in Kopie (eigene Unterlagen, Grundakte beim Grundbuchamt)
• Mietverträge in Kopie
• Energieausweis

Bei Wohnungen und Teileigentum zusätzlich:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Name, Adresse und Telefonnummer des WEG-Verwalters und Hausmeisters
• aktueller Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
• derzeitige Höhe des Hausgeldes
• letztes Eigentümerversammlungsprotokoll
• Hausgeldrückstände
• Anteil Rücklagen
• Beschlussprotokolle der Eigentümergemeinschaft
• Angaben über Garagen, Stellplätze

Fehlende Unterlagen können unter Vorlage einer von Ihnen erteilen Vollmacht unsererseits bei den Behörden angefordert bzw. eingesehen werden. Vorbereite Vollmachten stellen wir zur Verfügung.

Unter Downloads finden Sie weitere Dokumente.

Immobilienarten

Je nach Anlass der Wertermittlung erstellen wir Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie. Doch welche Immobilienarten gibt es?

Immobilienarten werden unterschieden in bebaute und unbebaute Grundstücke. Je nach Anlass der Wertermittlung erstellen wir Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) i.S.d. § 194 des BauGB für bebaute und unbebaute Grundstücke unter Berücksichtigung von Rechten und Belastungen. Hierzu einige Beispiele:

Unbebaute Grundstücke

• baureifes Land
• Flächen der Land- und Forstwirtschaft

Bebaute Grundstücke

• Wohnhäuser (Einfamilienhäuser, Zweifamilien-/Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungen)
• Gewerbeimmobilien
• Bürogebäude
• Industriegebäude (Hallen, Werkstätten usw.)
• Sozialimmobilien (z.B. Alten- und Pflegeheime)
• Betreiberimmobilien (z.B. Parkhäuser, Tiefgaragen, Hotels)
• Handelsimmobilien (z.B. Supermarkt, Baumarkt, Gartencenter)
• Denkmalobjekte
• Villen

Rechte und Belastungen

• Wegerechte
• Nießbrauch
• Wohnungsrechte
• Versorgungsleitungsrechte
• Erbbaurechte
• Reallasten
• Baulasten
• Leitungsrechte
• Überbau

Anlässe

Sie wollen wissen wofür Sie ein Gutachten verwenden können? Diese Anlässe können sein:

• Hausverkauf
• Erbauseinandersetzung
• Erbschaft
• Steuerliche Bewertungen
• Zwangsversteigerungen

Honorar und Ablauf

Oft werden wir gefragt, ob wir gerade mal ganz kurz mitteilen können, was die Erstellung eines
Verkehrswertgutachtens kostet bzw. ob wir eine grobe Einschätzung vornehmen können.

Jede Immobilie ist ein wertvoller und großer Vermögensgegenstand mit einem erheblichen Wert.
Die Erstellung eines Gutachtens erfordert ein qualifiziertes und fundiertes
Fachwissen, eine gute Kenntnis des Marktes sowie einen erheblichen Aufwand an Zeit.  

Es kommt darauf an, wofür Sie das Gutachten benötigen (Anlass), um welche Immobilienart es sich handelt und welche Unterlagen Sie bereits haben bzw. welche Unterlagen wir noch besorgen müssen.

Wir gehen folgendermaßen vor:

1. Sie nehmen Kontakt mit uns auf  (via Homepage/Telefon/Email). 

2. Wir melden uns bei Ihnen und vereinbaren einen Vorab-Besichtigungstermin. Danach unterbreiten wir Ihnen ein Angebot. Bei Angebotsannahme vereinbaren wir einen Termin zur Objektbesichtigung.

3. Wir machen uns an die Arbeit und melden uns bei Ihnen, sobald wir mit der Erstellung des Verkehrswertgutachtens fertig sind.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Das Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist, dass ein möglichst marktkonformer Wert des Grundstücks zu bestimmen ist. Nach der einschlägigen Literatur und den Wertermittlungsvorschriften (Immobilienwertverordnung (kurz: ImmoWertV)) werden mehrere Verfahren angeboten.

Je nach Anlass wird das Verfahren ausgewählt. Zur Stützung des ersten Verfahrens wird ein zweites Verfahren herangezogen.

Honorar

Wir können nicht kurz mitteilen, was der Aufwand für eine Gutachtenerstellung kostet, da sich jede Immobilie z.B. in Größe, Bauqualität und Ausstattung sowie der Lage unterscheidet.

Deshalb zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir erstellen Ihnen gerne ein Angebot.

Was ist das?

Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein Gutachten, das die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie bewertet. Im Gegensatz zur pauschalen Annahme des Finanzamts, dass Immobilien über 50 Jahre (ab Baujahr 1925) oder 40 Jahre (vor Baujahr 1925) abgeschrieben werden, ermöglicht ein Restnutzungsdauergutachten eine realistischere Einschätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer der Immobilie.

Warum gibt es diese Möglichkeit überhaupt?

Das deutsche Steuerrecht erkennt an, dass nicht alle Immobilien gleich sind. Eine ältere oder stark abgenutzte Immobilie hat eine kürzere Restnutzungsdauer als eine neuwertige Immobilie. Statt einer pauschalen Abschreibung über 50 Jahre erlaubt der Gesetzgeber daher, eine kürzere Nutzungsdauer anzusetzen – wenn diese durch ein Gutachten belegt wird.

Diese Regelung ist in § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegt. Sie besagt, dass die AfA (Absetzung für Abnutzung) auf der tatsächlichen Restnutzungsdauer basieren darf, wenn der Steuerpflichtige diese durch ein Gutachten nachweisen kann.

„Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist grundsätzlich gleichmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen, es sei denn, der Steuerpflichtige weist eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach.“

Diese Formulierung macht deutlich, dass der Gesetzgeber den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ausdrücklich erlaubt. 

Das bedeutet:

• Du musst nicht zwingend die 50-jährige oder 40-jährige Abschreibung des Finanzamts akzeptieren.
• Du kannst durch ein Restnutzungsdauergutachten nachweisen, dass deine Immobilie eine kürzere Restnutzungsdauer hat.
• Je kürzer die Nutzungsdauer, desto höher fällt die jährliche Abschreibung aus.

Wofür wird dieses Gutachten überhaupt benötigt?

Ein Restnutzungsdauergutachten ist eine der effektivsten Möglichkeiten, als Kapitalanleger oder Immobilieninvestor die Steuerlast zu senken. Während die Standard-Abschreibung (AfA) bei 2 % pro Jahr liegt, können mit einem Restnutzungsdauergutachten Abschreibungssätze von bis zu 8 % pro Jahr erreicht werden. Das bedeutet, dass pro Jahr deutlich mehr Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden können – was die Steuerlast erheblich reduziert.

Ein gut erstelltes Restnutzungsdauergutachten ermöglicht nicht nur eine deutlich höhere Steuerersparnis, sondern auch eine stärkere Position gegenüber dem Finanzamt. Dank der fundierten Beweise, die im Gutachten enthalten sind (Fotos, Berichte, Vor-Ort-Besichtigung), können Sie sich gegen fehlerhafte Steuerbescheide wehren.

Wer seine Steuerlast mit einem Restnutzungsdauergutachten senken möchte, sollte jetzt handeln. Mit einem qualifizierten Gutachten lassen sich die Abschreibungen von 2 % auf bis zu 8 % pro Jahr erhöhen.

Bei welchen Immobilien lohnt sich solch ein Gutachten?

• Altbauten oder ältere Immobilien: Bei alten oder abgenutzten Immobilien, kann man in der Regel eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen
• Gebrauchten Immobilien: Beim Kauf einer Bestandsimmobilie, kann die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer sein als die pauschalen 50 Jahre, die das Finanzamt angibt.
• Immobilien mit Sanierungsbedarf: Wenn eine Immobilie stark abgenutzt ist oder bereits größere Sanierungen geplant sind, kann die Nutzungsdauer deutlich kürzer sein.

Warum solltest du jetzt ein Restnutzungsdauergutachten beauftragen?

Welche Unterlagen benötigt die Sachverständige?

• Bauunterlagen mit Grundrissen, Baubeschreibung
• Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre
• Baujahr der Immobilie
• Bewertungsstichtag
• Mängel/Schäden und technischer Zustand der Immobilie, ggf. mit Fotos sichern

Die Sachverständige führt meist eine Vor-Ort-Besichtigung durch, um sich selbst ein Bild der Bausubstanz zu machen und Beweise zu sichern. Das Gutachten hat mit einer Vor-Ort-Besichtigung eine höhere Chance der Akzeptanz beim Finanzamt.

Welche gerichtlichen Urteile gibt es?

In einem BMF Schreiben vom 01.12.2025, Gz. IV C 3-S2196/00040/006/008 hat das Bundesfinanzministerium seine restriktive Haltung aufgegeben. Das bedeutet, dass das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV anerkennen muss (Quelle: Haus und Grund RLP, Heft 2/2026).

Der BFH entschied, dass Restnutzungsdauergutachten anerkannt werden müssen, wenn die verkürzte Nutzungsdauer durch objektive Beweise (z. B. Gutachten) nachgewiesen wird.

Beauftragen Sie jetzt Ihr Restnutzungsdauergutachten oder senden Sie uns Ihre Anfrage.